Despre imobiliare și viața în Varșovia

După ce am scris săptămâna trecută despre apartamentul din București cel plin de lucruri, Răzvan mi-a lăsat un comentariu să scriu ceva despre imobiliare în Polonia. Mi-a dat un link spre o postare de pe Facebook a lui Shere Marinescu, un reprezentant USR care a făcut niște poze chiar în zona în care întâmplător locuiesc, pe marginea unor paralele scurte între București și Varșovia.

Nu știam că ar fi interesant să scriu despre Varșovia, dat fiind că mi se pare că există destul de puțini români în Polonia, și respectiv polonezi în România, spre deosebire de țările europene care ne atrag cele două popoare. Suspiciunea lipsei de legături între cele două țări mi-a fost confirmată în librăriile din București, unde e mai ușor să găsești cărți despre învățat sanscrită decât poloneză. Dar opusul nu e neapărat adevărat, în Polonia existând niște jurnaliști de reportaje care au tratat subiectul de ce România e altfel – titlu împrumutat de la cartea cu același nume a lui Lucian Boia.

Nu pot zice multe în cunoștință de cauză despre Polonia pe larg, dar pot să mă concentrez pe Varșovia și apropiere, unde locuiesc de patru luni, și unde caut o casă zilele astea. Pe scurt, am venit aici în concediu în iulie 2021, am decis că-mi place mult, și am făcut programări de vizionat 14 apartamente în trei zile, de la ieftin la super luxos. Am ales unul, și restul e istorie. De atunci și până acum am început să învăț polonă și caut o casă, tot undeva prin apropiere. Înainte de asta am locuit în alte patru țări (România, Marea Britanie, SUA și Olanda) în cel puțin nouă apartamente sau case de care îmi aduc aminte, și orice anecdote am vin în comparație cu locurile prin care am fost.

Articolul se adresează celor care nu au fost în Varșovia sau Polonia, sau au fost, dar sunt curioși cum e să nu fii turist. Nu pretind că am date exacte pentru cifre mereu în schimbare, dar poate ajută pe cineva sau satisface o curiozitate.

Conform conversațiilor auzite pe stradă, totul e prea scump

Dacă intri în cafenele, restaurante și alte locuri publice în Varșovia (și înțelegi limba), nu durează mult până auzi discuții despre imobiliare: cât de scump e să închiriezi sau să cumperi în Varșovia.

Pentru salariul mediu de 1,300 euro (cam 5,843 zloți, conform biroului central de statistică, GUS), sau pentru un student, e foarte posibil ca apartamentele să fie prea scumpe în ziua de azi. Impresia mea e că lumea are un trecut nu foarte îndepărtat ca repere, trecut în care dacă aveai sub 30 de ani puteai să-ți cumperi o casă decentă, nu să închiriezi singur sau cu colegi până pe la 30 de ani sau o relație stabilă financiar și emoțional.

Varșovia e un oraș care s-a dezvoltat mult în ultimii 30 de ani, iar salariile și nivelul de trai au crescut corespunzător. Nu cunosc proprietari aici, dar, din ce am văzut, se pare că lumea ori caută să închirieze la tineri corporatiști, ori să le transforme în Airbnb – metode destul de sigure de a face bani pe o locuință. De exemplu, anul trecut a trebuit să-mi extind sejurul în Varșovia cu câteva nopți. După trei hoteluri, eram curioasă să văd configurația blocurilor de pe-aici, așa că am stat în două Airbnb-uri, unde niște apartamente de două camere cam pe la 40-50 mp fuseseră transformate în cazare, fiecare cameră cu cheia ei, și baia și bucătăria la comun. Am aflat mai târziu că sunt destul de comune în centru.

Site-uri de imobiliare

Site-ul principal ca volum și popularitate e otodom.pl. Există și olx sau morizon, dar cine caută de închiriat sau de aruncat privirea la niște prețuri și poze sigur o să găsească pe otodom.

Cine caută apartament caută mieszkania/e și cine caută casă caută dom/y. Cele de închiriat sunt na wynajem, și cele de vânzare sunt na sprzedaż, sau, depinde de site, sub ceva meniu kup (cumpără). Terenul e listat ca działka, pl. działki. Prețul e listat sub cena, și e exprimat în złoty, sau zloți.

Agenți vs. privat

Când vine vorba de agenți imobiliari (biuro nieruchomości), e foarte puțin probabil să iei țeapă sau să dea dovadă de neprofesionalism. Experiența mea la închriat fost fix pe dos față de dezastrul care era Marea Britanie (încă primesc mail-uri de la agenți din Londra, de la care vezi-doamne mă dezabonasem acum șapte ani). E foarte ușor de verificat ce recenzii au pe Google Maps, unde sunt traduse automat.

La oferte private (oferta prywatna), ca în multe alte părți, e pe riscul fiecăruia. Nu am încercat, pentru că erau destul de puține ca număr. Cine e interesat trebuie să țină minte că în Polonia sunt și mulți imigranți din Ucraina, Belarus și Rusia, la concurență pentru apartamentele mai ieftine, și șansele sunt ca proprietarii să fie obișnuiți să aibă de-a face cu ei.

Zone administrative și de interes rezidențial

Varșovia e un oraș imens, foarte întins, cu prea multe zone administrative ca să pot să le enumăr sau să zic ceva interesant despre fiecare din ele.

Pare greu de crezut, dar aproape tot ce există în Varșovia a fost reconstruit după al Doilea Război Mondial. Chiar și clădirile din centrul vechi sunt relativ noi. Orașul a fost distrus complet în momentul în care s-a organizat o rezistență armată împotriva lui Hitler. Intenția lui era să facă totul praf și pulbere, ca să ofere Varșovia ca model și să descurajeze alte țări care se gândeau să i se opună. Cine ajunge la Muzeul Rezistenței din oraș o să vadă un film cu o priveliște aeriană asupra ruinelor, cu informația că în ruine mai rămăseseră cam o mie de oameni. O mie!

Revenind la prezent, în linii mari, Vistula (Wisła) desparte orașul în două, est și vest. Vestul și zona castelului, fortificației și centrul vechi au fost, istoric, cele mai înstărite. Estul e o zonă populată, dar mai slab dezvoltată dat fiind istoricul ei ca zonă mai defavorizată (în linii mari cu alte orașe împărțite în două de ape). Sunt sigură că asta se va schimba de-a lungul anilor, mai ales că în curând o să comunice mai mult cu celălalt mal al Vistulei prin intermeriului unui pod pedestrian și de biciclete.

În termen de imobiliare, oamenii pe care îi știu tind să locuiască pe malul vestic al Vistulei, în Mokotów, probabil urmat de Ursynów. Altfel, pentru cine cunoaște Bucureștiul, cartierele scumpe și centrale care aduc a Primăverii, Dorobanți și Cotroceni corespund unor părți din Mokotów (Stary Mokotów, vechiul Mokotów) și Stary Żoliborz (cu vile majestice construite de mareșalul Piłsudski în anii 1930 pentru ofițeri și alți oficiali), plus cele din apropierea parcului Łazienki, unde sunt și multe ambasade și rezidențe de ambasadori.

În zonele mai depărtate de centru, se tot construiesc cartiere de vile noi și moderne în jurul palatului Wilanów, cel construit pentru Jan Sobieski (același din „Sobieski şi românii“ de Costache Negruzzi), și, mai nou, școlile internaționale pentru expați.

În partea cealaltă, spre nord, și pe drumul spre aeroportul Modlin (pentru zboruri low-cost) și parcul natural Kampinoski, e Bielany, un cartier verde, și el căutat de unii părinți. Pe partea de est a Vistulei, spre sud, Wawer se dezvoltă încet. În nord-est, Białołęka are atât de mulți nou-veniți încât serviciile locale nu prea mai fac față. Dintre toate, îmi dă un aer de Băneasa de acum câțiva ani, construit un pic haotic și în grabă. Ar mai fi Wola, Ochota și Włochy, în principiu rezidențiale, dar cu unele surprize (cum ar fi pantă de schi artificială și funcțională în Ochota) –  o să revin la ele cu altă ocazie.

Deși teoretic nu e în Varșovia, trebuie să menționez și Konstancin-Jeziorna, așa-numitul Beverly Hills al Poloniei. E o suburbie care nu se încadrează în limitele orașului, dar acolo vilele și conacele sunt și mai mari decât ce e în oraș.

Închiriat și cumpărat

Cine e doar curios cât costă să închiriezi sau să cumperi poate să verifice pe otodom, dar altfel site-ul numbeo are cifre suficient de apropiate de realitate, coroborate de localnici.

Închiriat

La închiriat, preferința e pentru apartamente mobilate, situație nu e foarte diferită față de Marea Britanie, de exemplu. Dar spre deosebire de Marea Britanie, mult mai multe clădiri sunt recente sau noi (ultimii 5-10 ani) și mobilate semi-decent, chiar dacă ieftin (stil IKEA). Problema mea a fost că în Amsterdam și în SUA, de unde veneam, era fix pe dos: totul e nemobilat, și uneori, în Amsterdam, trebuie chiar să-ți instalezi podele singur, și să mai și pleci cu ele. Aveam mobilă de adus din Olanda, și cred că am ieșit mai ieftin fix pentru că nu era deloc mobilă în apartament.

Contractele tind să fie pe un an de zile, și depozitul e chiria pe o lună în avans. Personal, nu am avut parte de verificări formale de scor de credit sau scrisori de la angajator, dar agenții vor întreba unde lucrezi, sau cu ce te ocupi.

E comun ca aprtamentele să fie racordate la gaze și curent, sau măcar curent, iar încălzirea în multe locuri se face prin centrale de cartier, ca în București, excepție fiind casele. Am avut doar o avarie până acum, dar din ce aud, avariile tind să fie planificate, anunțate, și de obicei la ore care nu deranjează, peste noapte. Spre deosebire de București, nu aștept cu robinetul deschis până vine apa caldă pe coloană; e fierbinte aproape instant.

În 2021 vara, prețurile apartamentelor la care mă uitam eu – renovate modern, amenajate decent, relativ aproape de centru – erau între 50-90zł (€12-20) pe metru pătrat, de obicei cu întreținere (czynsz) inclusă, tipic pentru o persoană sau două. Deci pentru un apartament de două camere, oriunde între 2,600 și până pe la 3,700zł (€500-1,000) și mai departe. La peste 3,000zł încep să apară doar apartamente de peste 50 de metri pătrați, situate foarte bine, mobilate ultra-modern. Dar mai sus de atât și raportul preț/beneficii se diminuează.

Cumpărat

La cumpărat, lucrurile stau altfel, și e foarte greu să estimez date fiind variabilele posibile. Din ce-am văzut, locuințele în Varșovia încep de la 8,000zł pe metru pătrat (de ex., apartamente care trebuie renovate complet) și pot să ajungă până la 30,000zł pentru lux, opulență și modernitate. La extrema de sus a prețurilor, poate surprinzător pentru unii, nu există foarte multe beneficii ca în afară: fără săli de fitness comune (la blocuri noi), pază, piscine și alte surle și trâmbițe.

Cât despre beneficii locale, merită menționat că cei de la putere tocmai au lansat un program de tip Prima Casă care să-i ajute pe cei cu venituri mici. Din ce am citit recent, înseamnă că pot lua credit ipotecar fără depozit. Are ceva logică; dacă ai venit cât să plătești rata, dar nu ai putut să pui deoparte pentru depozit, ideea e să nu fii exclus de la avea o locuință devreme în viață. Programul intră în vigoare de anul ăsta, așa că e neclar ce impact o să aibă.

Plusuri și minusuri ale Varșoviei

Plusuri

Am menționat deja câteva în postări anterioare, dar îmi fac notă să scriu mai multe pe viitor, ca să ofer o părere echilibrată. Deja am scris mai mult decât mă așteptam aici, și poate o să extind pe viitor dacă apar întrebări sau curiozități.

Minusuri

Dacă e să țin cont strict de imobiliare, și nu de bariera de limbă între Polonia și România, care nu are o limbă slavonă:

• Trendul patodeweloperka. N-ar fi postare despre imobiliare fără să scriu de *patodeweloperka*, termenul polonez folosit pentru înghesuielile alea urbane (de vile sau apartamente) în care aproape poți să dai mâna cu vecinii de la imobilul de lângă. Am văzut stilul și în România: cartiere care arată ca reîncarnări fără imaginație ale blocurilor comuniste de care credeam că vrem să ne despărțim. Ce-i drept, nu toate sunt la fel de urâte ca ce am văzut în România, dar contribuie la următorul punct minus:
• În unele zone, dezvoltare haotică, unde infrastructură socială nu a ajuns din urmă. Am menționat Białołęka mai devreme (zonă la ieșirea din Varșovia, spre nord-est), unde am citit despre școli și grădinițe insuficiente pentru numărul de nou-veniți. În Polonia, din ce știu de la cunoscuți (inclusiv două profesoare), nu e uzual și nici dezirabil să ai două ture la școală (dimineața și seara), dar se pare că e, sau devine noul normal în unele zone aglomerate. Pentru mine în București așa a fost dintotdeauna, dar am auzit că și în București s-a înrăutățit situația în unele școli, unde au deschis containere ca să aibă loc de clase.
• Poluarea cu monoxid de azot și particule fine. Polonia e o țară în care industria se bazează foarte mult pe cărbuni și clădirile pe ars lemne pentru încălzire. În Varșovia, ca și în București (unde se ard lemne sau anvelope) și Marea Britanie de altfel, o mare problemă sunt casele care ard lemne la sobă. Partea bună, începând de anul ăsta, garda de mediu locală folosește drone ca să vadă cu ce se încălzește lumea, și e ilegal să arzi lemne sau gunoaie. Teoretic în România abia acum le comandă, dar poate o să se miște lucrurile și acolo.
• Apa potabilă, în funcție de starea țevilor din bloc sau cartier. Din ce am auzit, apa de după 89 și dinainte de UE a traumatizat niște generații. Nu era deloc potabilă, ori pentru că era murdară, ori pentru că era prea clorinată. Când m-am mutat aici am citit multe *opinii* înflăcărate despre cum apa de la robinet nu e bună, și cum trebuie să cumperi apă la sticlă sau bidon. Personal n-am făcut niciodată chestia asta, ci m-am interesat constant de unde vine apa (Hetch Hetchy în San Francisco, filtrată prin dune în Olanda, de la stația de la Roșu în București, etc.) și ce calitate are când iese din robinet. Am vrut să descopăr dacă ce am auzit e un mit sau pe bune. Fiind în UE, apa trebuie să fie conformă cu legislația în vigoare. Deci în teorie, apa, așa cum iese din țevile de la centrele de tratare, e foarte bună. Problema intervine dacă ai conducte vechi sau ruginite care o transportă, și aici depinde mult de ce în clădire și în cartier. Problema nu e unică orașului – în Amsterdam ne-au pus să facem analize pentru urme de plumb – dar merită menționată.
• Lipsa de acoperire la metrou. Spre deosebire de București, metroul din Varșovia constă doar în două linii, cu mai multe în construcție sau discuții. Tramvaiele și autobuzele acoperă bine, dar se vede că multă lume încă ia mașina spre birou. Cârcotașii locali vor spune că unele tramvaie sunt învechite, ceea ce nu se poate contesta. Dar venind din San Francisco, unde au vagoane de la 1928 din Milano care încă rulează pe liniile pe care le foloseam, orice din anii 60 și mai târziu e cu adevărat modern. Ca punctualitate, aș zice că merg binișor spre bine, dar nu depind de transport în comun foarte mult, dat fiind că lucrez de acasă. Până acum, am putut să ajung oriunde am vrut cu tramvaiul, metroul, sau autobuzul, și restul lucrurilor vin la mine prin curieri sau paczkomat, automatul de colete.

Cam asta m-am gândit că ar fi interesant pentru cei din afară, mai mult ca o curiozitate. Dacă mai aveți întrebări, o să încerc să răspund, extind ce am scris cu alte informații, etc. Dați un semn, oricare ar fi el, dacă v-a fost util sau dacă ceva trebuie corectat 🙂